Советская Сибирь, 1999, № 179

партнер 18 Станут ли безопасными пути обменов и продаж? О неоднозначности ситуации на местном рынке риэлтерских услуг свиде­ тельствовали материалы, опубликованные в нашей газете 10 сентября. Для одних агентств недвижимости лицензия на риэлтерскую деятельность — знак их надежности и респектабельности. У других она по разным причинам может быть аннулирована, приостановлена либо утратит силу. Что за этим? Тему, к ко­ торой проявлен большой читательский интерес, сегодня продолжаем беседой с директором агентства по операциям с недвижимостью «САЙЛ» Валерием Анатольевичем АКСЕНОВЫМ. Он также член правления Новосибирской ассо­ циации риэлтеров, директором которой был с 1995 по 1999 годы. — К а ко вы особенности послекри зис- ной ситуации на ры н ке недвиж им ости? — Если до августа 1998 года цены на квартиры росли как в рублях, так и в услов­ ных единицах, то теперь все не так. Специа­ листы делят российский рынок недвижи­ мости на две части, относя к валютной (где цены определяются только в условных еди­ ницах) Москву, Санкт-Петербург и другие города. А остальное — к рублевой. Соглас­ но последним данным Российской гильдии риэлтеров, по ценам в рублевой зоне пер­ вое место занимает наш Новосибирск, где, кстати, цены на жилье всегда были высоки благодаря его выгодному положению. После августовского кризиса рублевые цены выросли в 2 раза, а долларовые упали — тоже в 2 раза. Такая картина сохраняет­ ся и по сей день. — К а к это в ы гл я д и т на к о н к р е т н ы х прим ерах? — Условная средняя квартира в неотда­ ленных, приближенных к метро районах сейчас стоит от 200 до 240 тысяч рублей. Соответственно, чуть более года назад ее можно было купить за 120 тысяч рублей. Иначе говоря, то, что стоило тогда 20 тысяч долларов США, сейчас стоит 9, а то и 8 тысяч долларов. Сейчас люди вроде привы­ кли к происшедшему. Но еще полгода назад клиент риэлтерской фирмы был в шоке, узнав, что квартиру, которую приоб­ рел, допустим, в 1997 году за 30 тысяч дол­ ларов, сейчас можно реализовать в лучшем случае за 15 тысяч. — А к а к с с е з о н н ы м о ж и в л е н и е м ры нка? — Нынче сентябрь, с наступлением кото­ рого у риэлтеров всегда появлялось много работы, много клиентов, оживления не при­ нес. По крайней мере, пока. Нашим специа­ листам это говорит об отсутствии у людей денег, что неудивительно при низких зар­ платах и пенсиях. Еще один момент. С 1 января 2000 года вступает в силу ряд законодательных актов, связанных с налогообложением. В частнос­ ти, необходимо будет декларировать круп­ ные расходы (это касается и сделок с не­ движимостью). В силу этого мы надеялись на всплеск рыночной активности нынешней осенью. Но всплеска никакого нет, что нас удручает. Хотя, казалось бы, намереваю­ щиеся приобрести недвижимость должны поторопиться, учитывая, что оформление таких сделок занимает около месяца. — За счет чего ж е держ ится ры н о к? — «Чистые» продавцы есть — это те, кто, допустим, унаследовал квартиру. А случаи, когда бы человек просто пришел в агентство и купил квартиру, сейчас крайне редки. Почти 90 процентов рынка сегодня — это размены. Их «база» постоянно под­ питывается разводами, переездами. Упала в цене квартира, с которой человек расста­ ется? Но то же самое и с той, которую берет А У К ЦИОН 20.10.99 г. в 11-00 проводится аукцион продажи комплекса имущества по производству керамзитового гравия ОАО «Запсибремстройкомплект», включающего в себя: 1. Здания и сооружения с энергокоммуникаци­ ями и технологическим оборудованием. Старто­ вая цена 1500000 руб. 2. Металлорежущие станки. 3. МБП. Шаг аукциона ± 5% стартовой цены. Залог для участия — 1% от стартовой цены. Место проведения: г. Новосибирск, ул. Бетон­ ная, 14. Тамже принимаются заявки на участие в аукционе, справкии дополнительную инфор­ мациюможно получить по тел. 41-96-34. взамен. На основе такого «паритета» и вы­ страиваются бесконечные цепочки обме­ нов. Наша забота — предложить клиентам приемлемые схемы. Впрочем, рынок пришел к этому еще года три назад. Что связано с макроэкономичес­ кими условиями. У нас нет как такового среднего класса. Есть либо очень богатые, либо очень небогатые. Прослойка тех, кто может позволить себе купить квартиру детям, крайне мала. «Новые русские» наку­ пили себе квартир давно. — К аковы , на ваш взгляд, тенденции развития этого ры нка? — Оживление на нем, как показывают аналитические исследования агентств недви­ жимости, связано прежде всего с макроэко­ номикой. По опыту известно: всплеск актив­ ности начинается примерно через пару не­ дель после массовых выплат зарплат и пен­ сий. Как предприниматели, мы очень заинте­ ресованы, чтобы каждый в нашей стране жил хорошо. Наш бизнес и благополучие прямо зависят от того, чтобы люди вовремя получа­ ли зарплату, пенсии, пособия. Больше в обо­ роте денег — чаще и к нам люди приходят. А сейчас приходят редко. — Что касается упорядочения работы на этом .ры нке, то, н а ско л ько известно, пом им о лицензионной палаты, и сами ри­ элтеры заботятся о «чистоте рядов». — По большому счету, и создание ассо­ циации произошло потому, чтобы отделить зерна от плевел. — П рокомментируйте «изменение ста­ туса» м н огих лицензий, выданных в свое врем я л и ц е н зи о н н о й палатой управле­ ния ф инансов и налоговой политики ад­ министрации области. — В непродлении лицензии ничего кри­ минального нет. Фирма просто прекратила заниматься лицензионным видом деятель­ ности. Что касается отзыва лицензии, то, считаю, надо было сделать это еще раньше, с такими агентствами приходилось сталки­ ваться. А фирмам, у которых лицензии при­ остановлены, однозначной оценки не дашь, там есть разное. Надо учитывать и недостаточность нор­ мативно-правовой базы. Было в области временное положение о лицензировании риэлтерской деятельности — итог компро­ миссного согласия лицензионной палаты и риэлтеров. Закона о риэлтерской деятель­ ности до сих пор нет. Есть постановление правительства о ее лицензировании. В нем сформулировано и ее определение, к сожа­ лению, далекое от совершенства. Согласно ему, риэлтеры — это лишь те, кто работает по договорам комиссии либо по договорам поручения. Но на сегодня такие сделки крайне редки не только в Новосибирске. На деле же это всегда вопрос, чем «торгуют» риэлтеры — информацией? Или оказывают еще какие-то услуги? Вот эту грань в отсут­ ствие закона и сложно провести. Это на Западе операции по на­ званным договорам — суть ри­ элтерской деятельности. У нас же сами люди не готовы по ним работать. Их можно понять: как это, настораживается наш чело­ век, плохо знающий законы и кодексы, прийти в незнакомую фирму, заключить до­ говор на продажу своей квартиры? И очень трудно его убеждать в том, что именно ра­ бота по договору комиссии или договору поручения дает клиенту самую надежную защищенность от возможной недобросо­ вестности фирмы. Что в договоре четко и жестко оговаривается все — от цены до способа передачи денег, и фирма не может позволить себе выйти за эти рамки. Неудивительно, что, если говорить о своей фирме, то в этом году была лишь одна операция по договору поручения, в ко­ торой мы выступали от имени клиента. А вот организации, причем и бюджетные, такие договоры заключают охотно: им удобно, что всю ответственность за сделку несет фирма. — Н асколько реально стоит проблема разделения инф орм ационны х и риэлтер­ с ки х фирм? — Все зависит от того, насколько аген­ тство на самом деле оказывает информаци­ онные услуги. Тут озабоченность лицензи­ онной палаты можно понять. Но знаю одну фирму, которая не стала продлевать лицен­ зию из принципиальных соображений, по­ скольку работой по договорам поручения и договорам комиссии не занимается. Пре­ тензий к ее работе ни у кого нет. Хотя пос­ ледствия добровольного отказа — невоз­ можность заниматься лицензионными ви­ дами деятельности, иначе последуют суро­ вые санкции налоговиков. Большинство фирм пошли другим путем. Потому что мне, например, интересно иметь лицензию. Пусть у меня хоть один договор в год, но проходит, и я хочу иметь право этим заниматься. — И в с е -та ки у н е ко т о р ы х аген тств дело доходит до судебны х тяж б с лицен­ зио нн ой палатой. — Суды — нормальный способ разреше­ ния споров. Вопрос другой — из-за чего возник спор? Нет смысла затевать суд, когда агентство заведомо поступает непра­ вильно (например, задерживая документы клиента, к изготовлению которых не имеет отношения). Тут претензии палаты совер­ шенно справедливы. Хотя и сама она может попасть под двусмысленное толкование каких-то правовых норм. — Людей особенно интересует надеж ­ ность фирмы. — В надежности человек должен убеж­ даться сам, способы этого общеизвестны. На мой взгляд, весьма надежны агентства, их не так много, которые на рынке недви­ жимости уже лет семь, с самого начала ле­ гализации этого вида деятельности. Будь в их работе что-то не так, они бы за эти годы уже рухнули. Не хочу говорить плохо о других агентст­ вах: механизмы саморегуляции, самовыжи- вания действуют и вотношении их. Но здесь постоянно возникают и фирмы-одноднев­ ки, на 3—6 месяцев, которые одни и те же люди могут закрыть и снова открыть под другим названием. Есть фирмы, которые создаются их хозяевами для диверсифика­ ции своего бизнеса, но и ликвидируются, когда те убедятся, что работа тяжелая, больших денег не заработать. Есть среди всех подобных фирм и нормально работа­ ющие. Могут иметь лицензию и состоять из 2—3 человек. Для них это своеобразный способ выживания: достаточно одной хоро­ шей сделки в два месяца, и уже хватает на жизнь. А большой фирме для выживания необходимо совершать 10—20 сделок в месяц. — Тем не менее полно объявлений, что СРОЧНО ПРОДАЮТСЯ БОКСЫ В МНОГОЭТАЖНЫХ ГАРАЖАХ по ул. Железнодорожной. Тел.: 2 3 -2 4 -9 3 ,2 3 -3 2 -5 6 ,2 3 -7 3 -6 5 . ф ООО “Комп - Акк” ф АККУМУЛЯТОРЫ отечественного и импортного производства ЭЛЕКТРОЛИТ цена о т 6 -5 0 д о 8 -0 0 руб Фабричная, 16, т. (3832)23-43-61 I Н.-Данченко, 165, т.(3832) 46-52-17 люди хотят купить квартиру без помощи посредников. — Рынок недвижимости, вообще говоря, делится на три четкие части. Одна охвачена нормальными риэлтерскими конторами, неважно, имеющими лицензию или нет. Вторая — так называемыми «черными мак­ лерами», где и сосредоточен весь крими­ нал в этой сфере. А довольно значительная часть рынка, по нашим оценкам, около 40 процентов и продолжает увеличиваться, — это сделки людей между собой, без всяких посредни­ ков. Мы постоянно изучаем этот сегмент рынка и хотели бы на него выйти. В противодействии криминалу мы готовы сотрудничать и с лицензионной палатой, и с налоговыми, правоохранительными орга­ нами. Из-за «маклеров» теряем на упущен­ ной прибыли. А они не платят ни налогов, ни за офис, да еще и цены нам сбивают. Гораздо больше волнует то, что при оформлении любой сделки мы, чтобы не подвести своего клиента, вынуждены про­ сматривать все, что было перед ней. А этому препятствует и нотариальная тайна, и невозможность отыскать бывших продав­ цов. Под видом «маклеров» могут работать разные мошенники. Есть еще один аспект российского рынка. Если в западных странах человек меняет место жительства 10— 15 раз, то средняя цифра по России — около двух раз. Поэтому неудивительно, что наш чело­ век в большинстве случаев и не задумыва­ ется всерьез над проблемами недвижимос­ ти, пока жареный петух не клюнет. Несчас­ тная женщина и ее сын, вложив деньги вбу­ мажки, а не в квартиру (случай произошел совсем недавно), конечно, теперь будут с обостренным интересом читать все на эту тему, узнавать, но уже вдлительных хожде­ ниях по милиции, по судам. А остальные? Если эту историю расписать красиво, ко­ нечно, прочтут. Но, может быть, полезнее было бы прочитывать сухую статистику о фирмах, у которых отобраны лицензии? Даже мои некоторые хорошие знако­ мые, самостоятельно взявшиеся решать свои квартирные проблемы, но хорошо к этому не подготовившись, не раз в итоге приходили ко мне уже с просьбой помочь разрешить возникшие проблемы: мол, ты же этим занимаешься и знаешь как. И начи­ нается рассказ об очередной страшной ис­ тории, от которой волосы дыбом, как легко люди позволяют провести себя. И как силь­ но бывают удивлены, когда отвечаю, что ничем не могу помочь, что уместнее обра­ титься в таких случаях к адвокату. Риэлтер знает другое: как оформить сделку так, чтобы вероятность возникновения таких проблем сводилась к нулю. В . Ж УРАВЛЕВ . АГЕНТСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ИНФОРМАЦИИ ПОГАШЕНИЕ НАЛОГОВ В З А И М О З А Ч Е Т Ы Б А Р Т Е Р Сотни предложений! Возможность выставления по телефону: \\^ 2 7 телефакс (3832) 216-894, 218-906 НМр: 1ЫмтЛ УЧРЕДИТЕЛИ: областной Совет депутатов, адм инистрация Н овоси б ир ско й области, трудовы е колл ективы редакции газеты и и зд ательско-по лиграф ического пред приятия «С оветская С ибирь». Регистрационный номер 36. С О В Е Т С К А Я АДРЕС РЕДАКЦИИ: 630048, Новосибирск-48, ул. Н ем ировича-Данченко, 104. Ответственный за вы пуск ре кл ам но-инф орм ационного приложения «Бизнес-партнер» Г. Н. ПЛАКСИН. ОТДЕЛ РЕКЛАМЫ Тел. (383-2) 54-02-51. Факс (383-2) 54-03-39, 9-й этаж, коми. 74, 75. Е-таП: 50 У 5 |Ь@опПпе.п$к. 5 и Материалы, обозначенные символом ■, публикуются на правах рекламы. За содержание рекламных объявлений ответственность несут рекламодатели. Газета выходит один раз в неделю. Отпечатана в ИПП«Советская Сибирь». Тираж 34398.