Проблемы и решения № 16 17 апреля 2019 г. 4 Завершение каждого долгостроя — это настоящая битва за каждый «квадрат», каждый этаж. Новые механизмы защиты прав и интересов дольщиков не решают всех проблем в одночасье. Путь к новоселью затягивается на годы, и потерявшие терпение дольщики выходят на улицы, чтобы об их проблемах не забывали. Так, 30 марта владельцы квартир в 17 недостроенных домах региона устроили митинг в Новосибирске. Люди требовали завершить с т р о и т е л ь с т в о , д е м о н с т р и ру я фотографии проблемных многокв артирников. Минс трой Нов осибирской области работает над решением этой задачи. Однако не все так просто. Быть дольщиком — песня долгая Вера Ильина (фамилия изменена. — Прим. ред.) и ее семья ждут новоселья с 2006 года, однако стройка на улице Большой в городе Оби заморожена, и приходится жить у родителей. Двум семьям в трехкомнатной квартире тесно: Вера с мужем и сыном занимают одну комнату, а поскольку мальчик подрас тае т, кв артирный вопрос все актуальнее. Когда родители вкладывали деньги в жилье, их сыну было всего полгода, теперь — тринадцать с половиной. Есть мнение, будто обманутые дольщики теряют деньги в погоне з а дешевизной, инв ес тируя в обход закона, но Вера и ее семья сделали все по правилам — оформили договор долевого учас тия (Д ДУ) . Ничто не предв еща ло беды. — Многодетным и молодым семьям выдавали субсидии, ктото из дольщиков вложил в строит е л ь с т в о ма т еринс кий капи - тал, — вспоминает Вера. — Сначала планировали строить трехэтажный дом, но потом сделали допсоглашение о том, что этажей будет четыре. Когда пос тавили первый этаж, выяснили, что фундамент негодный и нужно его переделывать. Потом разобрали вообще все вместе с фундаментом, и стройка застыла. Застройщик обанкротился. Многие попали в реестр обманутых дольщиков, а некоторым пришел отказ. Почему? Мы, например, подавали в суд на денежную компенсацию. Нам посчитали сумму с процентами з а каж дый год ожидания и присудили. Но выплачивать компенсацию уже некому. Теперь добиваемся, чтобы нас вк лючили в реестр минстроя. В поисках панацеи Восемьдесят процентов обманутых дольщиков покупали квартиры на этапе строительства именно по ДДУ, утверждает независимый аналитик недвижимос ти Сергей Николаев. А значит, п р име р в Оби — «скорее правило, чем иск лючение». — Наличие ДДУ, с трахование о т в е т с т в енно с т и з а с т ройщик а ничего не гарантирует, — делится наблюдениями эксперт. — Все квартиры, появившиеся на рынке з а пос ледние пару ле т, были з ас т рахов аны — правда , по 0,3 процента от стоимости. К тому же у большей час ти с траховых компаний впоследствии отозвали лицензии. Многие компании, собравшие деньги с застройщиков, уже не существуют. Еще один в ариант развития событий — страховые компании отказываются признавать проблему с долгос т р о е м с т р а хо в ым с л у ч а е м . Утверждают, что это «мошенничество на местах», и платить отказываются. Если и были выплаты, они имели разовый характер. Мне такие случаи неизвестны. — Механизм страхования ответственности застройщиков себя не показал, потому что еще ни от одной страховой организации не были получены денежные средства, — комментирует Евгений Смышляев, депутат Заксобрания Новосибирской области. — Решение может быть одно — строительство и продажа уже вторичного жилья, но тогда и цена на него взлетит до небес. Не секрет, что мало у кого из людей есть такие деньги, чтобы приобрести квартиру сразу, очень часто берут ипотеку. Получается, проектное финансирование застройщик получает в банке, и в этом же банке человек берет кредит. Фактически деньги никуда не уходят, а проценты крутятся... Поэтому вопросов здесь больше, чем ответов. А как же эскроу-счета? Решат ли проблемы дольщиков эскроу-сче та? С 2018 года с использованием этого механизма работают только отдельные компании, но с 1 июля 2019 года он станет обязательным. По мнению Сергея Николаева, эскроу-счета — это хороший задел на будущее, однако всех вопросов они не снимают. Ведь дольщики к ладут деньги на такие счета без процентов, и, ес ли з ас тройщик обанкротится, дольщик получит ту же самую сумму, которую инвес тиров а л в с тройку, а жилье к тому времени наверняка подорожает. Так, за прошлый год цены на жилую недвижимость выросли на 8 процентов, отмечает Сергей Николаев. К тому же застройщик а м д а ны п о с л а б л е н и я , и 70–80 процентов уже существующих строек будут завершать по с т арому з аконода т ель с т ву — например, дома, которые готовы на 30 процентов и проданы на 10 процентов. Если у застройщика не хватит средств, регион получит проблему в виде очередного долгостроя. Проценты, заплаченные по ипотеке, при эскроу-счетах не возвращаются. Земля и дольщики В депутатскую приемную Евгения Смышляева, юриста, занимающегося в опросом долгос троев, граждане обращаются с разными историями. — Недавно на личный прием пришел дольщик с вопросами по дому № 13/1 на улице Связистов в Новосибирске, — привел пример депутат. — Там долгая история: экономика тяжелая, дом большой, расходов очень много. Необходимая для завершения строительства сумма исчисляется в сотни миллионов рублей. Один из механизмов решения проблем — с помощью земли. Однако процесс осложнен тем, что участок переходит не в собственность застройщика, готового достраивать проблемный объект, как это было раньше, а только в аренду. Получается, земля ограничена в обороте. По 108му закону (закон № 108-ОЗ. — Прим. автора) участки выделяли победителям конкурса — застройщикам, которые соглаша лись помочь обманутым дольщикам в решении проблем. Земля интересовала застройщика как ресурс, который можно заложить в банке, продать и так далее. С 1 марта 2015 года этот закон приказал долго жить, так как вступили в силу изменения в Земельный кодекс. Теперь работа идет в новых условиях. В настоящее время участки передаются в аренду — действует 583-й закон (закон № 583-ОЗ. — Прим. автора). Без з аконодательных нов елл порядка не добиться. Более того, некоторые решения стоило принять раньше, считает Евгений Смышляев. — Министерство строительства выполняло контрольные функции всегда, но расширились его полномочия сов сем недавно, буквально два года назад. Между тем долгострои — это в основном старые с тройки, и отс ледить, по каким схемам продавались квартиры, очень тяжело, — констатирует депутат. Есть примеры, когда дольщики несли деньги фирме, увидев баннер, эффек тно размещенный рядом с новостройкой. Между тем дом возводила компания, которая не имела отношения к баннеру, а рек ламировалась совсем другая фирма, с нулевым опытом работы. Чтобы не было проблем, эксперты советуют смотреть не на рекламу, а на застройщика, изучать рейтинги надежности стройорганизаций, которые есть в Интернете. «Дорожные карты» для долгостроев Какие меры принимают власти? Для жителей области, вк люченных в реестр обманутых дольщиков, предусмотрена законодат е л ьна я , ор г ани з ационна я и фин а н с о в а я п од д е ржк а . Дл я застройщиков организуют семинары по долевому строительству, для дольщиков — консультации. Минстрой региона сотрудничает с правоохранительными органами: обменивается информацией, участвует в проверках недобросовестных застройщиков, инициированных облпрокуратурой. — Достройка проблемных объектов и государственная поддержка могут быть осуществлены лишь в том случае, если граждане — учас тники с т роительс тв а этих объек тов з анимают ак тивную позицию и пров одят в рамках организ ованных ими ЖСК сбор дополнительных средств, — уточнил замминистра строительства региона А лексей Колмаков. — За пять лет в Новосибирске сдан 61 долгострой, — прокомментировал мэр Анатолий Локоть, док ла дыв ая об итогах в сфере строительства. — Сегодня темпы решения в опроса з амед лились, потому что остались самые сложные объекты, но и для каждого из них разработан алгоритм выхода из кризисной ситуации. Татьяна РЕШКЕ, reshke@sovsibir.ru Меры поддержки, направленные на решение проблемы долгостроев: снижение размера арендной платы за земельные участки, на которых строятся проблемные объекты, и освобождение от налогов за участки, находящиеся в собственности; предоставление земель без торгов стройорганизациям, готовым завершать долгострои (в процессе реализации 8 масштабных инвестпроектов); субсидии из бюджетов города и области на оплат у технологического присоединения домов к сетям инженерных коммуникаций, благоустройство придомовой территории, приобретение и установку лифтового оборудования; предоставление жилых помещений гражданам в соответствии с постановлением мэрии Новосибирска № 709. По информации минстроя региона и мэрии Новосибирска, в 2019 году в областном центре планируют ввести в эксплуатацию шесть долгостроев: дома по ул. Залесского, 6 (стр.), ул. Тульская, 80 (стр.), ул. Тульская, 82 (стр.), ул. Беловежская, 16 (стр.), ул. Учительская, 9 (стр.), ул. Петухова, 1в (по генплану). Дом на Красном проспекте строится с 2011 года. Процесс должен был завершиться в 2014 году, но продолжается до сих пор Бои за «квадраты» продолжаются Что делается в регионе для завершения долгостроев и как не стать обманутым дольщиком? Фото Алексея ТАНЮШИНА
RkJQdWJsaXNoZXIy